Переуступка жилья в новостройке

Что собой представляет сделка о переуступке квартиры? Каковы ее преимущества и недостатки? Как избежать рисков? Ответы на эти вопросы приведены в данной статье.

Переуступка недвижимости (цессия) – сделка купли-продажи в недостроенном доме. Цессионер – лицо, получившее жилье у застройщика. Такие посредники передают право владения конечным покупателям, прибавляя к цене свою прибыль. Следует понимать, что заключая подобный договор, вы станете полноценным участником строительства и не будете застрахованы от задержек.

Плюсы и минусы переуступки квартиры

Несмотря на массу «острых углов» порядка трети квартир первичного рынка находятся в распоряжении спекулянтов. Временные владельцы инвестируют деньги в недвижимость и выгодно ее перепродают. Это своего рода бизнес. Когда среднерыночная стоимость падает, перекупщики стараются сбыть апартаменты до завершения строительства, чтобы получить хотя бы минимальный навар.

Рассмотрим преимущества сделки:

Жилье удастся получить раньше, чем при строительстве от стадии котлована.
Торг уместен, так что можно договориться о меньшей цене, чем у застройщика.
В большинстве случаев квартиры предоставляются в готовом виде, когда жилой комплекс почти сдан в эксплуатацию.

Есть в бочке меда и ложка дегтя:

Вполне реально купить жилье в «замороженной» новостройке.
Нередко цессионеры перекладывают на покупателей штрафные санкции за внесение изменений в договор инвестирования, составляющие от 1 до 3% от вложенной суммы.
Отсутствуют рассрочки и кредиты. Оплата проводится единоразово.

Возможные риски

Отказаться от заключения договора рекомендуется в следующих ситуациях:

Предлагается инвестиционное соглашение с застройщиком. Его можно было подписать до 2006 года. Сейчас документ запрещен.
При использовании целевых облигаций квартира резервируется только в случае покупки всего пакета. В противном случае вам достанется абстрактная жилплощадь. Если квартира окажется больше, придется доплачивать по высокому тарифу, меньше – разницу вернут по номинальной ставке облигаций.
Когда переуступка совершается не впервые, договор может быть составлен неправильно.

Желательно, чтобы цессионер сотрудничал со строительной компанией, работающей через фонд финансирования строительства. Данной организацией проверяются все документы, а деньги вкладчиков расходуются исключительно на стройку.

Чтобы избежать вышеперечисленных рисков, примите во внимание следующие советы:

Поставьте себя на место инвестора: проследите за графиком строительства, проверьте отсутствие задержек, пикетов, четкое выполнение застройщиком возложенных на него обязательств.
Настаивайте на возможности продажи недвижимости третьему лицу.
Узнайте, есть ли у строительной компании все разрешительные бумаги, законно ли решение об отводе участка под новое здание.
Если предусмотрен штраф за переуступку, договоритесь об его оплате цессионером.
Воспользуйтесь услугами профессиональных юристов, способных подробно изучить и объективно оценить договор.

Переоформление квартиры по договору переуступки

Рассмотрим нюансы и порядок заключения сделки. Важную роль играют нормы, прописанные в каждом отдельно взятом документе. От вас требуются следующие действия:

Ознакомьтесь с бумагами, полученными от инвестора. Задайте все интересующие вас вопросы. При возникновении неясностей разумно проконсультироваться с представителем строительной фирмы.
Узнайте, нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком. Данный пункт указывается в соглашении. Небрежное отношение к важному нюансу чревато неразберихой, мешающей доказать законность прав владения. Рекомендуется в любом случае сделать письменное уведомление.
Заверьте документ у нотариуса. Он проверит надежность цессионера, предупредит вас, если имущественное право в залоге у банка, предоставившего продавцу кредит.
Не позволяйте инвесторам навязать вам оплату налога за переоформление недвижимости. Обычно они стараются скинуть все материальные расходы на покупателей. Вы не обязаны переплачивать и легко найдете более выгодные условия. В крайнем случае, расходы можно погасить совместно в равных долях.
Подключите к сделке застройщика. Это поможет свести риски к минимуму. Так вы гарантированно не получите квартиру, приобретенную в кредит, будете уверены, что права требования останутся за вами и не перейдут к иным лицам.

Не расслабляйтесь до получения правоустанавливающих документов. Проверьте их на соответствие актуальным законодательным нормам. Можно так и не получить квартиру из-за нарушения обязательств инвестором. Иногда строительные компании продают одни объекты сразу нескольким клиентам, что вносит в оформление сделки неразбериху.